Заключительным этапом любого строительства дома является не подключение готовых квартир к инженерным коммуникациям, и даже не оборудование усилиями заказчика или генерального подрядчика парковок и детских площадок. Чтобы будущие жильцы могли полноправно занять свои квартиры, необходима процедура их приемки госкомиссией. И надо отметить, что образцово-показательных объектов у нас в стране строится очень немного, поэтому и процедура приемки дома имеет множество подводных камней. О некоторых особенностях национальной госкомиссии рассказано в этом материале.
По всем существующим правилам, приемка дома госкомиссией происходит сразу после полного завершения генеральным подрядчиком процесса строительства. Причем он к этому времени обязан не только возвести само здание, но и подключить все квартиры к водопроводу и электрическим сетям, и даже благоустроить прилегающую территорию. Но происходит именно так далеко не всегда, госкомиссия может принять объект с недоделками, выписав генеральному подрядчику или заказчику предписание устранить те или недостатки в установленный срок. Но как не трудно догадаться, раз дом уже на 95% принят, то строители выполнять свои обязанности не торопятся. Основную часть дома с самыми важными и ответственными его элементами и коммуникациями у них приняли, поэтому можно перевести дух и недоделками заняться в удобное для себя время. В некоторых случаях специальные государственные программы вроде «Доступного жилья» порождают даже подобие легендарных советских приписок, когда в отчеты о темпах роста вписывались в разы завышенные цифры. Так в 2006 году происходило в некоторых регионах, когда госкомиссия по бумагам принимала дома, у которых в тот момент еще велось строительство верхних этажей. И все для того, чтобы вписаться в заданные объемы «Доступного жилья».
Случается и иная история. Генеральный подрядчик и заказчик строительства все свои обязанности выполнили, но дело затягивается по инициативе госкомиссии. Это может случиться по той причине, если строители не нашли общего языка с местной администрацией. В подобных вопросах чиновничество наше сильно, поэтому запутать дело до такой степени, что от попыток в нем разобраться у кого угодно начнет болеть голова, для заинтересованных людей проблемой не является. Соответственно, многое решают личные отношения и договоренности кого-то с кем-то. Представители агентств недвижимости и других причастных к рынку жилья организаций журналистам открыто говорят, что к заявленным генеральным подрядчиком срокам сдачи жилья стоит относиться скорее философски. Да и рекламе, размещаемой заказчиками строительства относительно сроков сдачи объектов на 99% верить также нельзя.
В случаях, если госкомиссия осмотр дома произвела, но обнаружила какие-то недостатки и предписала их устранить, а застройщик не торопится выполнять свои обязанности, возможна передача жилья застройщиком покупателю. Однако положению покупателя здесь завидовать не стоит, ведь если дом не принят до конца, то воды и света в нем тоже нет, да и ремонт квартиры начинать нельзя. Но зато содержание квартиры, хоть юридически еще жильцу не принадлежащей, уже лежит на нем в полном объеме, с полноценной оплатой за жилье и услуги ЖКХ. Поэтому тем, у кого есть терпение, лучше дождаться полного урегулирования отношений между генеральным подрядчиком, заказчиком и госкомиссией, и только потом подписывать акт передачи и требовать ключи от своей квартиры. В этом случае обязать вас платить за фактически не оказанные коммунальные услуги не могут.
Также надолго может затянуться этап оформления прав собственности на приобретенное жилье. К сожалению, законодательно срока регистрации новостроек не предусмотрено, поэтому на это может уйти и год, и два. В данном случае выигрывает от всего процесса застройщик, так как он по закону выплачивает НДС не в момент продажи квартиры и получения денег на счет, а только после того, как право собственности перейдет непосредственно к покупателю. Поэтому чем дольше документы разгуливают по разным инстанциям, тем больше времени у компании-застройщика на различные операции по проворачиванию того самого НДС в целях собственной выгоды.
Относительно жильцов квартир, находящихся в таком подвешенном состоянии законом определено, что они могут эту недвижимость продать по схеме переуступки прав требования другому лицу, либо завещать ее наследнику. Больше никакой другой процедуры, к примеру, взять под нее кредит или разменять, они с квартирой совершить не могут.
Рынок жилья у нас развивается очень быстро, однако много проблем на нем возникает именно из-за бюрократических вмешательств и проволочек. В некоторых случаях решить их может общественный контроль ведения строительства. Такие инициативные группы появляются среди участников долевого строительства, но главные задачи должно решать государство. Его органы должны принимать правильные законы, регулирующие процесс строительства в пользу простых покупателей квартир.